Le nouveau droit des biens : plus moderne, plus souple et mieux adapté aux besoins de la pratique immobilière

Le 1er septembre 2021 est entré en vigueur le nouveau droit des biens, qui s'inscrit dans le cadre d'une réforme et d'une modernisation en profondeur du droit civil belge. Une mise à jour bien nécessaire de règles qui sont en vigueur depuis 200 ans et qui affectent non seulement vos relations avec vos voisins, mais aussi la manière dont les projets immobiliers sont structurés. 

Avec la réforme, non seulement les règles relatives au droit des biens ont été centralisées dans le livre 3 du code civil, mais le droit des biens a également été modernisé en profondeur. En conséquence, ces règlements sont mieux alignés sur les besoins de la pratique immobilière. Le point de départ de cette réforme était une structure claire, associée à une nécessaire flexibilité. 

Tout d'abord, le droit des biens contient désormais une liste exhaustive des droits réels (droit de superficie, droit d’emphytéose, usufruit, (co)propriété et servitudes) et des sûretés réelles (hypothèque, gage, privilèges spéciaux et privilège). Par conséquent, pour la conception juridique d'un projet immobilier, on ne peut choisir que parmi cette liste. D'autre part, il existe une large liberté contractuelle dans le contenu des droits réels.  

Dans le domaine de l'usufruit, les nouveautés suivantes s'appliquent, entre autres :

• La durée maximale pendant laquelle un usufruit peut être constitué au profit d'une personne morale a été portée de 30 à 99 ans. 
• Les grosses réparations ne doivent plus être payées uniquement par le nu-propriétaire. L'usufruitier peut être tenu de contribuer proportionnellement aux coûts, calculés sur la base de la valeur de l'usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété.

Les principaux changements concernant les droits de superficie sont les suivants :

• La durée maximale du droit de superficie a été portée de 50 à 99 ans. 
• Sous certaines conditions, même un droit de superficie perpétuel est possible ;
  • si le droit de superficie est établi par le propriétaire du terrain pour les besoins du domaine public ;
  • ou permettre la division en volumes d'une entité immobilière complexe et hétérogène qui comprend différents volumes pouvant faire l'objet d'une utilisation indépendante et diverse et qui n'ont pas de partie commune entre eux. Dans ce dernier cas, il est donc possible de superposer des bâtiments ayant des volumes différents, chaque volume étant qualifié d'unité distincte sans qu'il y ait de parties communes (ce que l'on appelle la propriété par volume). Un tel projet immobilier n'est donc plus soumis aux règles obligatoires de la copropriété.

Le droit d’emphytéose a également subi des modifications, notamment :

• La durée minimale du droit d’emphytéose de 27 ans a été réduite à 15 ans. 
• La durée maximale de 99 ans a été maintenue. Mais lorsque le droit d'emphytéose est établi à des fins de domaine public, il peut l'être à perpétuité. 
• Un canon ou tout autre paiement n'est plus nécessaire. La location peut donc être accordée à titre gratuit.

Ce nouveau droit des biens s'applique à tous les contrats conclus après le 1er septembre 2021. Toutefois, le nouveau droit prévoit également un régime transitoire. Sauf accord entre les parties, les contrats existants ne seront pas adaptés à cette nouvelle réglementation. Sur les droits réels établis avant le 1er septembre 2021 ou résultant d'un acte juridique ou d'un fait juridique survenu avant le 1er septembre 2021, les "anciennes" dispositions restent applicables. Est visé, par exemple, l'acte notarié constatant un droit de superficie établi avant le 1er septembre 2021.

En outre, un dispositif transitoire spécifique s'applique aux conventions de superficie qui répondent aux exigences de la propriété en volume et ont été conclus avant le 1er septembre 2021. Si ces conventions ont été conclues pour une durée indéterminée ou si la convention n'a pas précisé de durée, elles sont automatiquement considérées comme perpétuelles. Si, toutefois, ces conventions ont été conclues pour une durée comprise entre 50 et 99 ans, la durée contractuelle reste applicable sans changement.

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