Het nieuwe goederenrecht: moderner, flexibeler en beter aangepast aan de noden van de vastgoedpraktijk

Op 1 september 2021 trad het nieuwe goederenrecht in werking, dat deel uitmaakt van een grondige hervorming en modernisering van het Belgische burgerlijk recht. Een broodnodige update van regels die al 200 jaar in voege zijn en die niet enkel invloed hebben op uw relaties met uw buren, maar ook op de wijze waarop vastgoedprojecten gestructureerd worden. We schetsen voor u enkele belangrijke nieuwigheden. 

Met de hervorming werden niet alleen de regels inzake goederenrecht gecentraliseerd in boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, maar werd het goederenrecht ook grondig gemoderniseerd. Zo sluit deze regelgeving beter aan bij de noden van de vastgoedpraktijk. Uitgangspunt van deze hervorming was een duidelijke structuur, gecombineerd met de nodige flexibiliteit. 

Eerst en vooral bevat de regelgeving nu een limitatieve lijst van zakelijke rechten (opstal, erfpacht, vruchtgebruik, (mede)eigendom en erfdienstbaarheden) en zakelijke zekerheden (hypotheek, pand, bijzondere voorrechten en retentierecht). Voor de juridische vormgeving van een vastgoedproject kan dan ook enkel nog uit deze lijst gekozen worden. Daartegenover staat echter een ruime contractvrijheid bij de inhoudelijke invulling van zakelijke rechten.  

Op het vlak van vruchtgebruik gelden onder meer de volgende nieuwigheden:

• De maximale duur waarvoor een vruchtgebruik kan gevestigd worden ten voordele van een rechtspersoon, werd verhoogd van 30 naar 99 jaar. 
• Grote herstellingswerken moeten niet langer enkel door de blote eigenaar betaald worden. Van de vruchtgebruiker kan geëist worden dat deze proportioneel bijdraagt in de kosten, berekend op basis van de waarde van het vruchtgebruik ten opzichte van de waarde van de volle eigendom).

De voornaamste wijzigingen met betrekking tot het opstalrecht zijn dan weer de volgende:

• De maximale duur van het opstalrecht werd opgetrokken van 50 naar 99 jaar. 
• Onder bepaalde voorwaarden is zelfs een eeuwigdurend opstalrecht mogelijk. 
  •  hetzij indien het opstalrecht door de eigenaar van de grond werd gevestigd voor de doeleinden van het openbaar domein;
  • hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben. In dit laatste geval is het dus mogelijk om gebouwen met verschillende volumes te stapelen, waarbij elk volume als afzonderlijke eenheid wordt gekwalificeerd zonder dat er sprake is van gemene delen (de zogenaamde volume-eigendom). Een dergelijk vastgoedproject is dan ook niet langer gebonden aan de dwingende regels van de mede-eigendom.

Ook het erfpachtrecht onderging wijzigingen, met onder meer:

• De minimumduur van het erfpachtrecht van 27 jaar werd verlaagd naar 15 jaar.
• De maximale duurtijd van 99 jaar blijft behouden. Maar wanneer het erfpachtrecht wordt gevestigd voor doeleinden van het openbaar domein, kan het eeuwigdurend worden gevestigd.
• Een canon of enige andere vergoeding is niet langer verplicht. Erfpacht kan dan ook kosteloos worden toegestaan.

Dit nieuwe goederenrecht is van toepassing voor alle contracten gesloten na 1 september 2021. De nieuwe regelgeving voorziet echter ook in een overgangsregeling. Tenzij partijen dit overeenkomen, worden bestaande overeenkomsten niet aangepast aan deze nieuwe regelgeving. Op zakelijke rechten gevestigd voor 1 september 2021 of ontstaan uit een rechtshandeling of rechtsfeit dat heeft plaatsgevonden voor 1 september 2021, blijven de “oude” bepalingen van toepassing. Hieronder valt bijvoorbeeld de notariële akte tot vaststelling van een voor 1 september 2021 gevestigd opstalrecht. 

Daarnaast geldt ook een specifieke overgangsregeling voor opstalovereenkomsten die beantwoorden aan de vereisten van volume-eigendom en gesloten werden voor 1 september 2021. Werden deze overeenkomsten gesloten voor onbepaalde duur of werd in de overeenkomst geen duur bepaald, dan worden deze van rechtswege geacht eeuwigdurend te zijn. Werden deze overeenkomsten echter gesloten voor een duur tussen 50 en 99 jaar, dan blijft de contractueel overeengekomen duurtijd ongewijzigd van toepassing. 

Meer weten?

Als klant van Baker Tilly kunt u contact opnemen met Liesbet Uyttenhove, Legal Director, of uw dossierverantwoordelijke.
Nog geen klant? Contacteer ons voor een vrijblijvend gesprek.