Optionele btw op onroerende verhuur verschuift naar 1 januari 2019: laatste wijzigingen

Optioneel belastbare onroerende verhuur van nieuwe of grondig vernieuwde gebouwen

De invoering van de mogelijkheid om professionele onroerende verhuur optioneel aan btw te onderwerpen was initieel voorzien voor 1 oktober 2018. Deze mogelijkheid wordt nu verschoven naar 1 januari 2019, al wordt 1 oktober 2018 als datum niet geheel zonder belang. 

Zo zal de nieuwe regeling toepassing vinden op gebouwen waarvoor de btw op de bouwkosten met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan , ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden. Hetzelfde geldt voor de btw op de bouwkosten met betrekking tot grondige verbouwingen waarbij er sprake is van vernieuwbouw.

In tegenstelling tot een eerder voorstel dient hierbij niet langer rekening te worden gehouden met alle handelingen die intellectueel of, meer algemeen, immaterieel van aard zijn. Het gaat hierbij om diensten van architecten, landmeters, veiligheidsexperts, om de aankoop van materialen om te worden ingelijfd in het nog op te richten of grondig te renoveren gebouw, de huur van machines, enz.  Hetzelfde geldt voor alle werken die betrekking hebben op de volledige voorafgaandelijke afbraak van een gebouw en alle werken die betrekking hebben op de grond.

Het gaat om een optioneel regime, waarbij de verhuurder en de huurder er gezamenlijk voor moeten kiezen om de verhuur van een gebouw aan btw te onderwerpen. De huurder dient een btw-belastingplichtige te zijn die het gebouw voor professionele doeleinden zal aanwenden. 
 

Opslagruimtes – toepassingsgebied wordt ruimer

De verhuur van opslagruimten is tot op heden verplicht onderworpen aan btw, dit ongeacht de hoedanigheid van de huurder. Het moet hierbij gaan om gebouwen die uitsluitend worden gebruikt voor de opslag van goederen. Hierbij mag een eventuele kantoor- of aanverwante ruimte in het gebouw niet meer dan 10% van de oppervlakte van dit gebouw uitmaken. Tevens dient deze bijkomende ruimte te worden aangewend voor de beheer van de opgeslagen goederen. 

Het toepassingsgebied van het begrip opslagruimte wordt vanaf 1 januari 2019 opmerkelijk verruimd. Zo zal het gaan om ruimten die voor meer dan 50 pct. worden gebruikt voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10 pct. zullen worden aangewend als verkoopsruimte. In tegenstelling tot de huidige regeling, kan het overige gedeelte van het magazijn bijkomstig wel bestemd worden voor andere activiteiten. 

Bij professionele verhuur van opslagruimten zal men de keuze hebben deze optioneel aan btw te onderwerpen. De verhuur aan particulieren of overheidsinstellingen blijft echter verplicht onderworpen aan btw. 
Wat opslagruimten betreft geldt de nieuwe regeling ook voor oude gebouwen. Hierin schuilt bijgevolg een grondig onderscheid met andere gebouwen die wel nieuw of grondig verbouwd moeten zijn om van de nieuwe regeling te kunnen genieten. 

Bij nieuwe huurovereenkomsten voor opslagruimten die worden aangegaan vanaf 1 januari 2019 zal onmiddellijk voor de toepassing van btw kunnen worden geopteerd. Voor lopende verhuurcontracten die onder de huidige regels niet aan btw onderworpen zijn, maar waarbij het gebouw wel voldoet aan de ruimere definitie, zullen partijen met ingang van 1 januari 2019 kunnen opteren om btw toe te passen. 

Herzieningstermijn van 15 jaar naar 25 jaar 

De btw welke drukt op de oprichting van de nieuwe gebouwen is in principe onmiddellijk aftrekbaar. Anderzijds wordt de herzieningstermijn welke drukt op de oprichting van het gebouw verlengd van 15 jaar naar 25 jaar. 

Ook zal het in bepaalde gevallen mogelijk zijn dat de herzieningstermijn tijdens de loopduur wordt opgetrokken van 15 jaar naar 25 jaar. 
 

Verplichte btw-heffing op korte termijnverhuur

Naast de optionele btw-heffing op professionele onroerende verhuur van (ver)nieuwbouw en deze van opslagruimten wordt ook nog in een andere nieuwigheid voorzien. Zo zal met ingang van 1 januari 2019 de huur van een gebouw of een gedeelte ervan voor een periode van niet meer dan zes maanden verplicht aan btw worden onderworpen. 

Hierbij zijn wel nog een aantal uitzonderingen van toepassing, waarbij er geen btw dient te worden geheven. Het gaat hierbij o.a. over onroerende goederen bestemd voor bewoning (ook vakantiewoningen, studentenkoten, …) of om het kortstondig ter beschikking stellen van een onroerend goed aan natuurlijke personen die het aanwenden voor privédoeleinden (vb. verhuur van een zaal voor familiefeesten).
Hou er rekening mee dat alvorens de wet wordt gestemd en de regeling definitief zal worden ingevoerd er mogelijk nog (kleine) aanpassingen zullen zijn. 

Naar verluidt werkt de administratie momenteel aan een Frequently Asked Questions (FAQ) welke nog dit jaar zou worden gepubliceerd. Uitgebreidere instructies zouden voor volgend jaar zijn.

Wenst u over dit alles meer te weten, neem dan contact op met Wim De Pelsmaeker (VAT Partner) of uw dossierverantwoordelijk.