Toch nog uitbreng Vlaams vastgoed via kapitaalvermindering onder wachtregeling?

De uitbreng van vastgoed uit vennootschappen is erg populair. Het is echter cruciaal om de fiscale spelregels zeer accuraat te respecteren om onaangename verrassingen en bijhorende boetes te vermijden. De Vlaamse belastingadministratie nam alvast enkele opvallende standpunten in over dit thema.

Sinds enkele jaren is het duidelijk geworden dat om het even welke verkrijging van vastgoed uit een vennootschap (met uitzondering van een verkrijging bij inbreng in een vennootschap) in principe steeds het verkooprecht van 10% (12,5% buiten het Vlaamse Gewest) opeisbaar maakt. Dit principe geldt ook bij een onverdeeldheid tussen vennootschap en vennoot. Bij zogenaamde personenvennootschappen, zoals de VOF, CommV en de BV, moet u wel enige nuance voorzien.

Bij personenvennootschappen geldt in feite ook steeds het verkooprecht. Toch moet u hier rekening houden met twee belangrijke uitzonderingen. Het verkooprecht geldt niet automatisch:

• (a) als het onroerend goed wordt verkregen door de vennoot die het destijds zelf in de vennootschap inbracht of (b) bij verkrijging door de vennoot van een onroerend goed dat de vennootschap tegen betaling van het verkooprecht (en/of btw) heeft verkregen, als vaststaat dat die verkrijgende vennoot de hoedanigheid van vennoot reeds bezat op het ogenblik dat de vennootschap het onroerend goed verkreeg (de zogenaamde ‘historische vennootregeling’);
• bij verkrijging door alle vennoten gezamenlijk van een onroerend goed van de vennootschap naar aanleiding van haar vereffening of kapitaalvermindering (de zogenaamde ‘wachtregeling’, omdat de heffing van het evenredig registratierecht wordt uitgesteld. Enkel het algemeen vast recht van 50 EUR is in eerste instantie van toepassing – zie verder). Dit staat beschreven in artikel 2.9.1.0.4 Vlaamse Codex Fiscaliteit (‘VCF’).

Aangezien er voor de BV en CV voortaan geen notie van “kapitaal” meer geldt onder het WVV, heeft de Vlaamse wetgever de tekst van artikel 2.9.1.0.4 VCF daaraan aangepast. Voortaan spreekt men voor deze personenvennootschappen vennootschapsrechtelijk van een onbeschikbare eigenvermogensrekening, die echter wel beschikbaar kan worden gemaakt via een statutenwijziging.

Ter info: de VOF en CommV waren voordien al kapitaalloze vennootschapsvormen.

Als gevolg van deze wijziging schrapte de wetgever de verwijzing naar “kapitaal” in het 3de lid van artikel 2.9.1.0.4 VCF dat de wachtregeling omschrijft. Vanaf nu wordt enkel nog melding gemaakt van “een gehele of gedeeltelijke vereffening, conform boek 2, titel 8, hoofdstuk 1, afdeling 2 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen”. In dat geval geldt de wachtregeling, op voorwaarde echter dat de maatschappelijke onroerende goederen door alle vennoten worden verkregen in verhouding tot hun aandeelhouderschap.

Dit betekent dat vanaf 1 mei 2019 de verwijzing in de wachtregeling naar de kapitaalvermindering als vorm van uitbreng geschrapt werd. De vraag rees dus of een uitbreng van vastgoed onder de wachtregeling nog wel mogelijk was via een kapitaalvermindering in natura.

Vlabel nam in april 2019 alvast het standpunt in (Standpunt nr. 19037 dd. 29.04.2019) dat tijdens de overgangsperiode voorzien door het WVV (d.i. tussen 1 mei en 31 december 2019), de betrokken vennootschappen, die op dat moment nog een “kapitaal” hadden en dus nog een kapitaalvermindering konden doorvoeren, bij wijze van overgangsmaatregel nog gebruik konden maken van de wachtregeling onder de oude tekst van artikel 2.9.1.0.4, derde lid VCF. Tegelijk werd onderlijnd dat, van zodra de BVBA een BV wordt via een “opt-in” (ofwel een vrijwillige omvorming tot BV onder het WVV), de overgangsmaatregel zou vervallen. Op basis van deze regeling besloten fiscale specialisten dat vanaf 2020 de wachtregeling niet meer zou gelden voor een uitbreng via een kapitaalvermindering in natura.

In een nieuw standpunt (Standpunt nr. 19078 dd. 09.12.2019) lijkt Vlabel echter het tegendeel te beweren.

Een uitkering in natura van een onroerend goed, die boekhoudkundig wordt aangerekend op de beschikbare en/of onbeschikbare inbreng, valt volgens Vlabel onder toepassing van de wachtregeling zoals voorzien in art. 2.9.1.0.4, 3de lid VCF. Er moet wel voldaan worden aan de daarin opgenomen voorwaarden, met name een verkrijging door alle vennoten samen, naar verhouding van hun participatie in de vennootschap en zonder tegenprestatie.

Wanneer een uitkering van een onroerend goed niet onder het toepassingsgebied van de wachtregeling valt zoals vermeld in art. 2.9.1.0.4, 3de lid VCF (bijvoorbeeld bij een toebedeling aan de enige vennoot of bij een asymmetrische toebedeling), dan stelt Vlabel dat art. 2.9.1.0.4, 2de lid VCF van toepassing is (op voorwaarde dat voldaan is aan de voorwaarden van de historische vennootregeling).

In dat geval geldt niet automatisch het verkooprecht, maar moet u kijken naar de gemeenrechtelijke aard van de uitkering van het onroerend goed, aangerekend op de beschikbare en/of onbeschikbare inbreng. Een uitkering in natura van een onroerend goed die boekhoudkundig wordt aangerekend op de beschikbare en/of onbeschikbare inbreng, kan gelijkgesteld worden met wat vroeger een kapitaalvermindering in natura was. Op die manier is, in toepassing van de uitzonderingen voorzien in art. 2.9.1.0.4, 2de lid VCF, geen proportionele registratiebelasting verschuldigd. De reden? De uitbreng heeft geen volkomen conventionele grondslag. Met andere woorden: de uitkering gebeurt ten  gevolge van een rechtsfeit dat niet specifiek getarifeerd is en slechts onderworpen wordt aan het federaal algemeen vast recht van 50 EUR.

Als er een onverdeeldheid tussen vennoot en vennootschap bestaat, dan zal in principe het verdeelrecht (2,5% in het Vlaamse Gewest) van toepassing zijn.

Een uitkering van een onroerend goed dat boekhoudkundig wordt aangerekend op de beschikbare reserves, stelt Vlabel gelijk met een dividenduitkering in natura. Volgens Vlabel is een dividenduitkering in natura een overdracht ten bezwarende titel. Dit betekent dat het verkooprecht steeds verschuldigd zal zijn, in toepassing van art. 2.9.1.0.4, 2de lid VCF. Is er echter een onverdeeldheid tussen vennootschap en vennoot, dan zal het verdeelrecht verschuldigd zijn. 

In de rechtsleer worden er terecht vragen gesteld bij het verschil in fiscale behandeling van reserves die naar aanleiding van een gewone dividenduitkering (in natura) tijdens het leven van de vennootschap worden uitgekeerd (verkoop- of verdeelrecht) en reserves die naar aanleiding van een vereffening van de vennootschap worden uitgekeerd (algemeen vast recht van 50 EUR).

Meer weten?

Als klant van Baker Tilly kunt u contact opnemen met Marc De Munter, Tax Partner, Miek Vandecasteele, Senior Estate Planner of uw dossierverantwoordelijke.
Nog geen klant? Contacteer ons voor een vrijblijvend gesprek.