Taux de TVA réduit pour la démolition et la reconstruction de biens immobiliers locatifs

Pour contrer la tension sur le marché locatif privé, le taux réduit de TVA de 6 % sera étendu aux projets de démolition et de reconstruction de logements destinés à la location de longue durée à des particuliers. Un certain nombre de conditions y seront attachées (Projet de loi du 22 mars 2024 portant diverses dispositions d'ordre fiscal - Chambre, Doc 55 3865/006). 

Dans un premier temps, seules les personnes physiques et morales de 32 zones urbaines pouvaient bénéficier d'un taux de TVA réduit de 6 % sur les travaux de démolition et de reconstruction. Le gouvernement a décidé en 2021 d'étendre temporairement cette réduction à l'ensemble du territoire belge, moyennant l'application de conditions sociales supplémentaires, ce qui constituait à l'époque une mesure exceptionnelle. La mesure étendue a également permis aux promoteurs immobiliers et autres investisseurs de vendre des maisons et des appartements à un taux de 6 %.  

Cette extension temporaire s'appliquait initialement pour deux ans (jusqu'à la fin de 2022), mais elle a été prolongée jusqu'à la fin de 2023.  

À partir de 2024, une règle générale s'appliquera aux projets de démolition et de reconstruction dans tout le pays. Ici, le taux réduit de TVA de 6 % s'applique aux personnes physiques qui font construire leur seule et propre habitation d'une surface habitable maximale de 200 m² et aux personnes physiques et/ou morales qui font construire des habitations destinées à être louées ultérieurement à long terme dans le cadre d'une politique de logement social.  

Il est important de noter qu'à partir de 2024, les promoteurs immobiliers et autres investisseurs ne pourront plus bénéficier du taux réduit de TVA sur la vente de maisons ou d'appartements. Toutefois, il existe encore une mesure transitoire pour ceux qui ont déjà acheté ou qui achèteront une maison ou un appartement reconstruit auprès d'un promoteur. Si les conditions sociales sont remplies et si le permis de bâtir pour la reconstruction a été déposé avant le 1er juillet 2023, les anciennes règles continueront à s'appliquer dans ce cas, et ce pour tous les travaux facturés ou payés jusqu'à la fin de l'année 2024. 

Les projets situés dans l'une des 32 zones urbaines font également encore l'objet d'une mesure transitoire jusqu'à la fin de cette année si le permis d'environnement a été introduit avant le 1er janvier 2024.  

Le 20 mars 2024, le ministre des Finances Vincent Van Peteghem a publié un communiqué de presse indiquant que le nouveau régime de TVA pour la démolition et la reconstruction sera étendu à la construction de logements destinés à la location à long terme à des personnes physiques. Entre-temps, le 27 mars 2024, le projet de loi du 22 mars 2024 portant des dispositions fiscales diverses a été publié à cet égard (Chambre, Doc 55 3865/006). La mesure vise à encourager l'offre de logements locatifs pour les familles et les personnes isolées dans le contexte actuel de tension sur le marché du logement locatif.  

Cette mesure est assortie de trois conditions sociales principales :

• La surface habitable maximale est de 200 m². 
• Seuls les biens utilisés comme résidence principale sont concernés. 
• Le taux réduit de TVA ne peut être utilisé que si le bien immobilier est loué pendant au moins 15 ans à un ou plusieurs locataires privés consécutifs. Le bien ne peut donc pas être vendu ou utilisé à d'autres fins.

Il est donc important de noter que seuls les projets de construction destinés à la location directe entre le client et le locataire privé peuvent bénéficier du taux réduit de TVA. 

Pour que les maîtres d'ouvrage puissent bénéficier de cette nouvelle catégorie d'actes de démolition et de reconstruction (notamment les locations de longue durée), un certain nombre d'éléments doivent être pris en compte.  

Par exemple, avant les travaux, le constructeur devra introduire par voie électronique une déclaration indiquant que l'immeuble qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être loué à titre d'habitation à une personne physique qui y sera domiciliée sans délai.

Par conséquent, cette extension ne s'appliquera pas lorsque l'immeuble a été construit pour être vendu et qu'il sera loué ultérieurement si aucun acheteur n'est trouvé. En effet, dans ce cas, la déclaration préalable ne prévoyait pas une destination de location privée de longue durée. 

À cet égard, le projet de loi prévoit une mesure transitoire pour les projets déjà entamés avant le 1er janvier 2024. Cette mesure permettra de remplir les conditions de forme nécessaires à une date ultérieure à celle prévue. Dans ce cas, ces conditions de forme pourront être remplies jusqu'au 31 mars 2025. 

Le bien devra être loué pendant au moins 15 ans à un ou plusieurs locataires privés consécutifs. Il appartiendra au promoteur de le prouver par des contrats de location écrits et enregistrés. En cas de changement d'usage prématuré, il appartiendra au maître d'ouvrage de régulariser, par quinzièmes au prorata des années restantes. 

Si le bien n'a pas été loué pendant un certain temps, une période de transition raisonnable entre les locations sera prise en compte. Cette période d'inoccupation sera assimilée à la période de location s'il peut être démontré que tout a été mis en œuvre pour continuer à louer le bien.

Que cette mesure permette d'oxygéner de nouveaux projets au sein du marché locatif privé ne fait aucun doute. D'un autre côté, on ne peut nier que les promoteurs de construction et autres investisseurs sont toujours laissés pour compte. En effet, le nouveau régime ne s'applique pas à la vente de logements neufs, même s'ils sont destinés à la location privée. Par conséquent, la vente de maisons et d'appartements dans le cadre d'un projet de démolition et de reconstruction restera soumise à une TVA de 21 % jusqu'à nouvel ordre.  

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