Déclaration obligatoire des loyers et indemnités pour les droits réels d'usage de biens immobiliers

Par le biais d'une annexe à la déclaration d'impôt, il y aura une obligation de déclaration pour le loyer et les avantages locatifs attribués ainsi que les indemnités et avantages attribués en vertu d'un droit de superficie, d'un droit d'emphytéose ou d'un autre droit réel d'usage sur un bien immobilier. A défaut de cette déclaration, les coûts en question ne sont plus déductibles.

A partir de l'exercice d'imposition 2024, sur la base de l'article 53.33° CIR 1992, le loyer et les avantages locatifs attribués ainsi que les indemnités et avantages attribués en vertu d'un droit de superficie, d'un droit d'emphytéose ou d'un autre droit réel d'usage sur un bien immobilier, ne seront plus déductibles si vous ne respectez pas la nouvelle obligation de déclaration de l'article 307§2/2 CIR 1992.

L'obligation de déclaration par le biais d'une annexe à la déclaration s'applique aux personnes morales qui déposent une déclaration fiscale et aux personnes physiques qui incluent tout ou partie de ces honoraires dans leurs frais professionnels réels dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques. La forme de l'annexe n'est pas encore connue. Par ailleurs, il faut bien entendu également respecter les conditions de l'article 49 CIR 1922 pour déduire fiscalement les frais.

Il n'est pas non plus nécessaire que les bénéficiaires soient imposables ou non sur ces frais et avantages.

L’annexe doit contenir les informations suivantes :

• Identification du bailleur ou du concédant du droit réel d’usage. Pour une personne physique, il s'agit du nom, du prénom et de l'adresse complète; le cas échéant, le numéro d'identification du Registre national ou du registre d'attente;  le cas échéant, le numéro d'identification de la Banque-Carrefour des Entreprises; Pour une personne morale, il s'agit de la dénomination, du siège social et du numéro à la BCE. La déclaration de bonne foi d'informations erronées ne sera pas sanctionnée.
• Adresse du bien immobilier.
• Le montant des indemnités locatives et des indemnités pour un droit de superficie, un droit d'emphytéose ou un autre droit réel d'usage sur un bien immobilier payées ou attribuées au cours de la période imposable concernée, par bien.
• Montant des loyers ou des droits réels déduits à titre de frais professionnels au cours de l'exercice.

Cette nouvelle obligation ne s'applique pas si le bénéficiaire a émis une facture dans le cadre de l'application des règles de TVA.

L'article 53.33° CIR 1992 stipule également que le loyer et les avantages locatifs accordés ne sont en aucun cas déductibles s'il s'agit d'un immeuble dont le bail a été enregistré gratuitement ou aurait pu l'être s'il s'agit d'un immeuble situé en Belgique sauf si ce bien immobilier est loué par le contribuable dans le seul but de loger un ou plusieurs travailleurs ou dirigeants d'entreprise et, le cas échéant, leur famille en vertu d'une obligation légale ou contractuelle et bien entendu si l'obligation de déclaration a été remplie.

La gratuité de l'enregistrement des baux ne s'applique que si le bien est utilisé exclusivement à des fins d'habitation.

Ainsi, les propriétaires privés qui ont conclu de bonne foi un bail enregistré gratuitement avec un particulier bénéficient d'une protection contre la taxation d'un loyer professionnel.

En cas de non-respect de cette obligation de déclaration, le contribuable ne peut échapper au rejet des dépenses. La preuve de la taxation chez le bénéficiaire n'empêchera pas le rejet des dépenses. Même si la loi prévoit que le bénéficiaire n'est pas imposé sur ces revenus, aucune échappatoire n'est prévue. 

Il est clair que l'administration fiscale recevra beaucoup d'informations sur les structures immobilières nouvelles et existantes grâce à l'obligation de déclaration.

Dans les exemples, nous avons intégré une interprétation commune de ces nouvelles réglementations. Dans les mois à venir, nous attendons également la vision de l'administration fiscale à ce sujet.

Exemple 1:

Une société a acheté l'usufruit d'un bien immobilier en 2015 pour 300.000 euros sur 30 ans. Le chef d'entreprise a payé 150.000 euros pour la nue-propriété. L'amortissement annuel de l'usufruit est de 10.000 euros. L'usufruit doit être mentionné dans la nouvelle annexe. Le constituant du droit réel est le chef d'entreprise.

• Le montant payé à déclarer en 2023 est de 0,00 EUR, le coût à déclarer est de 10 000 EUR.

Exemple 2:

Une entreprise loue un magasin (sans option TVA) le 15 février 2023 et paie un loyer de 2.000 euros par mois

• Le montant payé à déclarer est de 22 000 euros, le coût est de 21 000 euros.

Exemple 3:

• Une entreprise loue une place de parking à un particulier pour 100 euros par mois.  L'entreprise reçoit une facture appliquant le régime des petites entreprises.  Aucune déclaration n'est requise.

Exemple 4:

Une entreprise loue une partie de la maison de son directeur. 

• Dans ce cas également, il est obligatoire de déclarer les loyers, y compris la requalification des loyers et en excluant toute partie du loyer correspondant à la location de meubles.

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