Immobilier à l’étranger : nouvelles règles fiscales

Le 25 février 2021, la nouvelle loi sur la déclaration et la taxation des biens immobiliers étrangers a été publiée au Moniteur Belge. Sur la base de cette nouvelle législation, un revenu cadastral (RC) sera attribué aux biens immobiliers étrangers, ce qui résultera en une imposition de égale entre les biens immobiliers étrangers et les biens immobiliers situés en Belgique. 

Chaque contribuable qui acquiert ou cède un bien immobilier situé à l’étranger doit le déclarer à l’Administration Mesures et Evaluations. Cela permettra à cette administration d’attribuer un revenu cadastral au bien immobilier. Il sera possible d’introduire cette déclaration via MyMinfin à partir de juin 2021. Jusqu’à cette date, le contribuable peut également demander un formulaire de déclaration par mail ou par courrier à l’Administration Mesures et Evaluations. 

La nouvelle loi prévoit que toute acquisition ou cession doit être déclarée spontanément dans les 4 mois. En cas de modification du bien immobilier ou de nouvelle construction, cela doit être déclaré dans les 30 jours suivant l’occupation ou la location du bien. 

Un régime transitoire s’applique aux contribuables qui possédaient déjà un bien immobilier situé à l’étranger au 31 décembre 2020. Pour ces contribuables, la date limite de déclaration est le 31 décembre 2021. Dans la mesure ou le bien immobilier a été correctement déclaré dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques, le contribuable sera contacté par courrier afin de compléter la déclaration de son bien immobilier étranger. Si par contre le bien immobilier n’a pas été repris correctement dans la déclaration fiscale, l'administration fiscale ne sera probablement pas au courant de l'existence du bien et ne pourra donc pas contacter le contribuable automatiquement.

En cas de déclaration en dehors des délais, le contribuable risque une amende de EUR 250 à EUR 3.000.

L'administration Mesures et Evaluations déterminera le RC pour chaque bien immobilier situé à l'étranger.

Le propriétaire du bien doit remplir un questionnaire, qui servira de base à la détermination du RC. Pour l'instant, il n’est pas encore claire quelles questions seront posées dans ce questionnaire, mais la valeur du bien sera en tout cas un facteur important pour déterminer le RC. 

La base du RC est la valeur locative moyenne du bien au 1er janvier 1975 (date de référence). Si cette valeur locative n'est pas disponible, le RC sera déterminé en appliquant un coefficient de 5,3% sur la valeur vénale du bien à cette date de référence (1/1/1975). Il sera donc nécessaire de déterminer la valeur du bien au moyen d'une évaluation effective, d'un acte d'achat ou d'un autre instrument. En fonction du moment de l'évaluation, l'administration fiscale a établi un tableau avec des coefficients de correction, afin que la valeur puisse être recalculée au 1er janvier 1975. Pour l'année 2021 par exemple, ce coefficient est de 15,018.

Pour les terrains situés à l'étranger, la régulation pour les terrains belges est reprise: le RC ne doit jamais être inférieur à 2 EUR par hectare. 

Le législateur confirme dans la nouvelle loi qu'il n'est plus possible de déduire l'impôt étranger de la base imposable pour les biens immobiliers étrangers. Le revenu cadastral est un revenu net, ce qui implique que toutes les dépenses possibles, y compris l'impôt étranger, ont déjà été prises en compte.

Pour les biens immobiliers situés dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition, les revenus immobiliers sont en principe exonérés d'impôts. Cette exemption est par contre soumise à la règle de la progressivité. Cela signifie que les revenus immobiliers sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable sur les autres revenus du contribuable qui sont imposables en Belgique. 

Pour les biens immobiliers situés dans un pays sans convention, l'impôt est réduit de moitié. Une convention préventive de la double imposition a été conclue avec la plupart des pays où les Belges ont une résidence secondaire, dans quel cas une exemption s'applique. Toutefois, une Etat comme Monaco n'a pas conclu de convention avec la Belgique, ce qui signifie qu'un impôt (limité) s’appliquera en Belgique. 

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