Onroerend goed in het buitenland: nieuwe spelregels qua belasting

Vakartikels

Op 25 februari 2021 werd in het Belgisch Staatsblad de nieuwe wet rond aangifte en belastbaarheid van buitenlandse onroerende goederen gepubliceerd. Op basis van deze nieuwe regelgeving zal aan buitenlandse onroerende goederen een kadastraal inkomen (KI) worden toegekend, waardoor deze voortaan op dezelfde manier belast worden als onroerende goederen die in België gelegen zijn. 

Elke belastingplichtige die een zakelijk recht verwerft of vervreemdt op een onroerend goed dat gelegen is in het buitenland, moet dit aangeven bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen. Op die manier kan deze dienst een kadastraal inkomen toekennen aan het onroerend goed. Dit zal vanaf juni 2021 mogelijk zijn via MyMinfin. In afwachting hiervan kan de belastingplichtige een formulier voor aangifte ook per mail of per post aanvragen bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen.

Een kadastraal inkomen voor een buitenlands onroerend goed: wat moet u hierover weten?

Wanneer?

De nieuwe wet voorziet dat iedere verwerving of vervreemding uit eigen beweging binnen een termijn van 4 maanden gemeld moet worden. Bij aanpassingen aan het onroerend goed of bij nieuwbouw moet dit gebeuren binnen de 30 dagen na de ingebruikname of verhuur van het pand.

Voor belastingplichtigen die op 31 december 2020 al houder waren van een in het buitenland gelegen onroerend goed geldt een overgangsregeling. Voor deze belastingplichtigen is de aangiftedeadline 31 december 2021. Zij zullen per brief gecontacteerd worden om de melding van hun buitenlands onroerend goed in orde te brengen. Dit zal echter enkel het geval zijn als in de personenbelastingaangifte correct aangifte werd gedaan van het goed in kwestie. Gebeurde dit niet, dan zal de belastingadministratie wellicht niet op de hoogte zijn van het bestaan van het onroerend goed en kan ze de belastingplichtige dan ook niet contacteren.

Bij laattijdige aangifte riskeert een belastingplichtige een geldboete van 250 EUR tot 3.000 EUR.
 

Hoe?

De Administratie Opmetingen en Waarderingen zal de verschillende KI’s vaststellen en toewijzen aan in het buitenland gelegen onroerende goederen. 

De eigenaar van het onroerend goed moet een vragenlijst invullen, die als basis zal dienen voor de bepaling van het KI. Momenteel is er nog onduidelijkheid over welke vragen gesteld zullen worden,  maar de waarde van het onroerend goed zal alleszins een belangrijke factor zijn bij het bepalen van het KI.

Uitgangspunt wordt de normale netto huurwaarde op 1 januari 1975 (het referentietijdstip) van het gebouwde onroerend goed. Als deze waarde niet beschikbaar is, dan wordt het KI berekend via de toepassing van het tarief van 5,3% op de normale verkoopwaarde van het perceel op het referentietijdstip. Het zal dus nodig zijn om aan de hand van een effectieve waardering, een aankoopakte of andere akte de waarde van het onroerend goed te bepalen op een bepaald tijdstip. Afhankelijk van het tijdstip van de waardering heeft de belastingadministratie een tabel opgemaakt met correctiefactoren, zodat de waarde kan herrekend worden naar 1975. Voor het jaar 2021 is deze factor bijvoorbeeld 15,018.

Voor in het buitenland gelegen gronden wordt de Belgische regeling zonder meer overgenomen: het KI mag nooit minder bedragen dan 2 EUR per hectare. 

Belasting

In deze nieuwe wetgeving bepaalt de wetgever dat het niet langer mogelijk is om de buitenlandse belasting af te trekken. Een kadastraal inkomen is immers een netto inkomen, wat impliceert dat alle mogelijke kosten, inclusief buitenlandse belasting, reeds afgetrokken is. 

Voor onroerende goederen die in een land gelegen zijn waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten, wordt in principe het onroerend inkomen vrijgesteld van belasting. Let wel: deze vrijstelling is met progressievoorbehoud. Dit houdt in dat alsnog rekening gehouden wordt met het onroerend inkomen om het belastingtarief te bepalen op andere inkomsten van de belastingplichtige die wel in België belastbaar zijn. 

Voor onroerende goederen gelegen in een land zonder verdrag, wordt de belasting verminderd tot de helft. Met de meeste landen waar Belgen een tweede woning of vakantieverblijf hebben, is echter wel een dubbelbelastingverdrag afgesloten. Hierdoor is een vrijstelling van toepassing. Maar een ministaat als Monaco heeft echter geen dubbelbelastingverdrag met België, waardoor hierbij wel (beperkte) belasting ontstaat in België. 

Meer weten?

Als klant van Baker Tilly kunt u contact opnemen met Audrey De Bevere, Senior Tax Manager, of uw dossierverantwoordelijke.
Nog geen klant? Contacteer ons voor een vrijblijvend gesprek.