Als vrij beroeper met vennootschap investeren in onroerend goed?

Een vrij beroeper is een ondernemer als een ander. Ook hij of zij heeft een gebouw of ruimte nodig – bureau, kantoor, kabinet of praktijk – om een beroepsactiviteit uit te oefenen. Daarnaast zijn er ook heel wat vrij beroepers die willen investeren in vastgoed als tweede verblijf of als investering om te verhuren aan derden. Is de vennootschap van de vrij beroeper wel geschikt voor onroerend goed?

Als een vrij beroeper overweegt om met zijn vennootschap te investeren in vastgoed, zijn het vaak enkel fiscale vraagstukken die in beeld komen, en in het slechtste geval enkel op korte termijn. In dergelijk geval lijkt het om een simpel vraagstuk te gaan, maar bij een bredere aanpak wordt er naast vennootschaps- en personenbelasting ook rekening gehouden met btw, vennootschapsrecht, huwelijksvermogensrecht, erfrecht, erfbelasting, het (nieuwe) goederenrecht en registratierechten. En als het even kan ook met een langetermijnvisie. 

In eerste instantie zijn sommige vrij beroepen onderhevig aan beroepsordes of andere reglementeringen (denk aan de Orde der Artsen, de Orde van Architecten, het Reglement voor de vennootschappen van notarissen,…) die naast een visie op het aandeelhouderschap/stemrecht ook richtlijnen geven voor het al dan niet investeren in vastgoed en voor welk gebruik.

In tweede instantie moet een vastgoedactiviteit ook opgenomen zijn in het voorwerp (voorheen ‘doel’) van de vennootschap. Lees: ook in de statuten moet deze activiteit vermeld worden.

Als vrije beroepers huwen, is dit vaak onder het stelsel van zuivere scheiding van goederen. Als vervolgens via de vennootschap in vastgoed geïnvesteerd wordt die als gezinswoning, tweede verblijf of investeringsvastgoed moet dienen, dan kan dit bij het beëindigen van het huwelijk (zowel echtscheiding als overlijden) tot onvoorziene omstandigheden leiden.

Bij een overlijden van een vrij beroeper komt daar dan nog vaak bij dat door zijn of haar overlijden de (economische) activiteit van de vennootschap ophoudt te bestaan. In dergelijk geval wordt de vennootschap in feite niet meer of minder dan een patrimoniumvennootschap. Daardoor zal de vererving van de aandelen niet kunnen genieten van het familiaal gunstregime van 3%, maar onderhevig zijn aan progressieve tarieven van 3%, 9% en 27% (tarieven van toepassing in het Vlaams Gewest bij vererving in rechte lijn en tussen partners). 

De vennootschap hoeft ook niet de volledige eigendom te kopen, maar kan een onroerend goed samen met haar bedrijfsleider/aandeelhouder aanschaffen. Dit kan in een klassieke onverdeeldheid, waarbij elke partij dezelfde rechten heeft op elke onverdeelde baksteen.

Dit kan echter ook via zakelijke rechten zoals vruchtgebruik en recht van opstal, waarbij de bedrijfsleider/aandeelhouder en de vennootschap elk een ander zakelijk recht hebben. Het doel van deze constructies is steeds hetzelfde: gedurende een bepaalde looptijd is de vennootschap eigenaar van een zakelijk recht, en op het einde van die periode wordt de bedrijfsleider/aandeelhouder volle eigenaar van het volledige onroerend goed. Gedurende die tijd worden de kosten voor het vastgoed grotendeels gedragen door de vennootschap.

Dit klinkt voor veel vrije beroepers (en andere ondernemers) als muziek in de oren. Toch kan deze techniek op termijn een fiscaal koude douche opleveren, waardoor de hele constructie zinloos – en in het slechtste geval nefast – blijkt te zijn. Een vakkundige professionele begeleiding is dan ook geen overbodige luxe.

Meer weten?

Als klant van Baker Tilly kunt u contact opnemen met Frederic Dedeurwaerdere, Partner Vermogens- en successieplanning of uw dossierbeheerder. 
Nog geen klant? Contacteer ons voor een vrijblijvend gesprek.